Baumassenziffer (BMZ) — Definition und Berechnung

Was ist die Baumassenziffer? Eine Definition

Die Baumassenziffer (BMZ) bezeichnet das Verhältnis des oberirdischen Bauvolumens zur Grundstücksfläche. Sie bestimmt, wie viele Kubikmeter des anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen. Als anrechenbar nach § 258 PBG gilt der oberirdische umbaute Raum (nähere Erläuterung unter «Was ist das Bauvolumen?»).

Reichen Architekten und Grundstückseigentümer ein Baugesuch ein, muss es die Baumassenziffer enthalten. Das Bauvorhaben wird im kantonalen Amtsblatt publiziert und öffentlich zur Prüfung ausgelegt.

In welchem Gesetz ist die Baumassenziffer geregelt?

Die Baumassenziffer (BMZ) wird schon seit Längerem zur Regelung der räumlichen Dichte in Industrie- und Gewerbegebieten genutzt. Inzwischen finden sich Baubegriffe wie Baumassenziffer (BMZ) und Ausnützungsziffer (AZ) auch zur Bestimmung der Dichte in Wohngebieten wieder. Beispielsweise im Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich.

Seit 2014 forciert die Revision des Raumplanungsgesetzes die Siedlungsentwicklung in Kantonen und Gemeinden. Baulücken sind intensiver auszuschöpfen und die Dichte an Wohn- und Arbeitsraum zu erhöhen. Details finden sich in den kantonalen Planungs- und Baugesetzen (PBG).

Wie wird die Baumassenziffer (BMZ) berechnet?

Um die Baumassenziffer zu berechnen, teilen Sie das Bauvolumen über dem massgebenden Terrain durch die anrechenbare Grundstücksfläche.

• Die Formel lautet: BMZ = BVm / a
  GSFBMZ= Baumassenziffer
  BVm= Bauvolumen
  aGSF= anrechenbare Grundstücksfläche

Was ist das Bauvolumen?

Zur Berechnung wird der oberirdisch umbaute Raum (Bauvolumen) mit seinen Aussenmassen benötigt: Dazu wird die Grundfläche des Baukörpers (Länge x Breite) mit der Höhe des Gebäudes multipliziert.

Als oberirdische Gebäudeteile gelten:

• Grundkubus
• Dachaufbauten, z. B. Klimaanlagen und Dachgauben
• Vordächer, Dachvorsprünge mit mehr als 1,5 m Austragung
• Offene Bauteile, z. B. Balkone
• Rücksprünge, z. B. Fensternischen

Nicht berücksichtigt werden:

• Überdachte Hauseingänge
• Offene Dacheinschnitte und nicht wasserdicht überdachte Bauteile
• Brüstungen, Freitreppen
• Antennen, Fotovoltaikanlagen
• Öffentliche Verkehrswege auf eigenem Grund
• Aufschüttungen, Dachbegrünungen

Was gilt als ursprüngliches Gelände?

Gefordert ist das Bauvolumen über dem massgebenden Terrain. Nach Ziff. 1.1 Anhang 1 zur IVHB Satz 1  ist das massgebende Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf:

«Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.»

Wichtig: Es ist erlaubt, dass Eigentümer und Planer die Verhältnisse vor maximal 30 Jahren berücksichtigen. Bei Erweiterung oder Umbau der Gebäude in diesem Zeitraum ist der jeweilige Genehmigungszeitpunkt massgeblich.

Unterschied zwischen Baumassenziffer (BMZ) und Ausnützungsziffer (AZ)

Die Anforderungen für die Bebauung von Grundstücken finden sich in der Schweiz in verschiedenen Verordnungen. Diese legen u. a. fest, wie und wie dicht gebaut werden darf.

Dazu gibt es zwei wichtige Kennziffern, die einander ergänzen:

• Baumassenziffer = Verhältnis des oberirdischen Bauvolumens zur Grundstücksfläche:Formel: BMZ = BVm / aGSF
• Ausnützungsziffer = Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche:
  Formel: AZ = aGF / aGSF
  aGSF = anrechenbare Grundstücksfläche
  aGF = anrechenbare Geschossfläche

Beide Kennziffern setzen die Baudichte ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche (= Landfläche, die baulich bisher ungenutzt blieb).

Während für die Baumassenziffer das oberirdische Gebäudevolumen zählt, ist bei der Ausnützungsziffer die anrechenbare Geschossfläche relevant.

Zur Ermittlung der Ausnützungsziffer benötigt man:

• Grundflächenzahl
• Geschossflächenzahl
• Baumassenzahl
• Gebäudehöhe oder die Anzahl der Vollgeschosse (= alle Geschosse ausser Untergeschoss, Dach- und Attikageschoss)

Es gilt: Je grösser die Ausnützungsziffer, desto flexibler können Sie ein Grundstück nutzen.

• Wollen Sie auf ein 500 m² grosses Grundstück ein Haus mit 200 m² Wohnfläche bauen, ist eine Ausnützungsziffer von 0,4 erforderlich.
• Sehen Zonenplan und Bauordnung lediglich eine Ausnützungsziffer von 0,25 vor, erlaubt dies nur 125 m² Wohnfläche.

Wichtig: Bevor Sie Ihr Baugesuch einreichen, informieren Sie sich persönlich oder per Internet über die kantonalen Vorgaben.