Wohnflächenberechnung in der Schweiz — Definition, Formel, Besonderheiten
Was gilt in der Schweiz als Wohnfläche? Eine Definition
Mit Wohnfläche ist die Fläche gemeint, die in einer Immobilie zum Wohnen vorgesehen und geeignet ist. Wie die Wohnfläche ermittelt wird, ist in der Schweiz nicht gesetzlich definiert. Mangels einer einheitlichen Norm werden entsprechend dem Ziel der Berechnung mehrere Flächenarten betrachtet, z. B. Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche.
Die Wohn- und Nutzfläche einer Immobilie zu kennen, ist nicht nur für Verkäufer und Käufer, Banken und Versicherungen wichtig. Insbesondere Mieter profitieren von einer korrekt durchgeführten Wohnflächenermittlung, da das Ergebnis für die Heizkostenabrechnung und sonstige Kostenfaktoren massgeblich ist.
Wichtige Flächenwerte zur Berechnung der Wohnfläche
Was zählt zur Nettowohnfläche?
Das «Bundesamt für Wohnungswesen» definiert die Nettowohnfläche als Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen inkl. Abstellraum.
Nicht dazu zählen Kellerräume, Balkon- und Terrassenflächen, Estrichräume, Garagen, Heizungs- und Öltankräume, Wasch- und Trockenräume, Veloräume sowie Geschäftsräume.
Was zählt zur Bruttowohnfläche?
Die Bruttowohnfläche ist das Ergebnis aus Nettowohnfläche zuzüglich der optionalen Berücksichtigung der Wandstärken sowie Technik- und Nebenräume. Gemäss der SIA-Norm können also auch die Flächen der Wandquerschnitte einbezogen werden.
Was zählt zu den Nebennutzflächen?
Als Nebennutzflächen werden Keller, Hobbyraum, Estrichräume, Veloräume und Garagen bezeichnet. Diese Räume müssen nutzbar, aber nicht zwingend bewohnbar sein.
Was zählt zur Hauptnutzfläche?
Als Hauptnutzfläche gilt die Gesamtfläche aller begehbaren Wohnflächen inkl. den nichttragenden Innenwänden. Nebennutzflächen wie Abstell- und Kellerräume zählen nicht dazu, ebenso keine tragenden Wände und Aussenwände (Konstruktionsflächen).
Die Hauptnutzfläche wird in der SIA-Norm 416 geregelt, wobei «SIA» für die «Schweizerische Ingenieur- und Architektenvereinigung» steht.
Was zählt zu den Aussennutzungsflächen?
Die ausserhalb einer Immobilie nutzbaren Bereiche werden als Aussennutzungsflächen bezeichnet. Dazu werden Balkon und Terrasse, Loggia und Wintergarten und der Garten sowie ein Stellplatz für das Auto gezählt.
Was zählt zur Grundfläche?
Die Grundfläche entspricht der Fläche, mit der das Gebäude den Boden berührt. Diese wird durch die äusseren Abmessungen des Gebäudes auf Fussbodenhöhe ermittelt. In den oberen Etagen entspricht die Grundfläche der Fläche des Fussbodens.
Was zählt zur Geschossfläche?
Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Konstruktionsflächen (KF) und Verkehrsflächen (VF) bilden gemeinsam die «anrechenbare Geschossfläche (aGF)». Vorausgesetzt, es handelt sich um Räume bzw. Raumteile, die sich höher als 1,60 m über dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf befinden.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Zur Berechnung der Wohnfläche wird in der Schweiz diese Formel genutzt:
- Fläche in qm² = Länge in Metern x Breite in Metern
In der Regel fliessen die Grundflächen der nachfolgend genannten Räume in die Wohnflächenberechnung ein:
- Esszimmer
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Küche/Hauswirtschaftsraum
- Badezimmer/Gäste-WC
- Abstellraum
- Flure
Welche Flächen werden ausserdem als Wohnflächen anerkannt?
Wer seine Immobilie für ein Exposé oder den Mietvertrag ausmessen will, stösst auf Besonderheiten, die Fragen aufwerfen. Hier eine Auswahl der gängigen Hürden bei der Wohnflächenberechnung:
- Wintergarten: Ist dieser ganzjährig bewohnbar und beheizbar, gehört er zur Nettowohnfläche. Andernfalls zählt er zur Aussennutzungsfläche.
- Treppen: Auch diese gehören zur Wohnfläche, wenn sie sich nicht in den Kellerräumen oder in der Garage befinden.
- Einbauschränke: Der Raum unter Einbauschränken und sonstigem Mobiliar zählt in den Wohnräumen ebenfalls zur Wohnfläche.
- Offener Kamin: Die Fläche, auf der ein offener Kamin steht, darf zur Nettowohnfläche gerechnet werden.
- Dachschrägen: Zur Berücksichtigung von Dachschrägen fehlt in der Schweiz eine Norm. In der Regel gilt, dass Raumteile, die weniger als 1,50 m hoch sind, nicht zur Wohnfläche zählen. Diese zählen zur Nebennutzfläche.
- Nischen: Befinden sich Nischen an Fenstern, Türen und Wänden, dürfen diese nur zur Wohnfläche gerechnet werden, wenn sie bis zum Fussboden reichen. Ausserdem müssen sie mindestens 13 cm tief sein.
Tipp: Es empfiehlt sich, vor dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie mit dem Vertragspartner zu klären, ob Sonderflächen wie ein Wintergarten als Wohnfläche gelten sollen. Im Nachhinein gestaltet sich eine Klärung äusserst schwierig. Ein Grundrissplan mit allen Details und Flächen als Anlage zum Vertrag hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
